PENGAJUAN Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) ditolak atau dikembalikan untuk diperbaiki dapat menghambat rencana pembangunan, terutama jika dokumen harus direvisi berulang kali. Kondisi ini dapat terjadi karena data administratif tidak sesuai, dokumen teknis belum lengkap, gambar bangunan tidak konsisten, atau rencana bangunan belum memenuhi ketentuan yang berlaku di lokasi proyek.

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) merupakan persetujuan yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis yang berlaku. Penyelenggaraan PBG dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).

Meskipun proses pengajuan PBG dilakukan secara elektronik, dokumen yang disampaikan tetap melalui tahapan pemeriksaan administrasi dan teknis. Karena itu, pemohon perlu memastikan seluruh persyaratan PBG telah sesuai sebelum permohonan diajukan.

Berikut 7 penyebab pengajuan PBG ditolak atau dikembalikan untuk diperbaiki yang perlu diperhatikan.

1. Data Pengajuan PBG Tidak Sesuai

Salah satu penyebab pengajuan PBG bermasalah adalah adanya ketidaksesuaian antara data yang dimasukkan ke SIMBG dengan dokumen pendukung.

Kesalahan dapat terjadi pada:

• Nama pemilik atau pemohon
• Alamat lokasi bangunan
• Luas tanah
• Luas bangunan
• Jumlah lantai
• Fungsi bangunan
• Data kepemilikan
• Data teknis bangunan

Sebagai contoh, data pengajuan menyebutkan bangunan berfungsi sebagai gudang, tetapi pada gambar teknis atau dokumen lainnya bangunan dijelaskan sebagai fasilitas produksi.

Perbedaan seperti ini dapat menyebabkan dokumen perlu diklarifikasi atau diperbaiki.

Tips: Pastikan nama, alamat, luas tanah, luas bangunan, fungsi bangunan, jumlah lantai, dan data lainnya konsisten pada seluruh dokumen PBG.

2. Legalitas Tanah Bermasalah

Legalitas dan status penguasaan tanah merupakan bagian penting dalam pengajuan PBG. Permohonan dapat mengalami kendala apabila terdapat ketidaksesuaian atau kekurangan pada dokumen pertanahan, misalnya:

• Data pemilik tanah berbeda dengan data pemohon.
• Lokasi atau luas tanah tidak sesuai.
• Dokumen penguasaan tanah belum jelas.
• Penggunaan tanah milik pihak lain belum dilengkapi dokumen pendukung yang diperlukan.

Apabila pemohon bukan pemilik tanah, perlu disiapkan dokumen yang menjelaskan dasar penggunaan atau penguasaan tanah sesuai kondisi proyek.

Selain itu, lokasi dan luas tanah dalam dokumen harus konsisten dengan lokasi serta rencana bangunan yang diajukan.

3. Rencana Bangunan Tidak Sesuai Tata Ruang

Sebelum mengajukan PBG, rencana pembangunan perlu memperhatikan ketentuan pemanfaatan ruang pada lokasi proyek.

Permasalahan dapat muncul apabila rencana bangunan tidak sesuai dengan ketentuan seperti:

• Peruntukan ruang
• Fungsi bangunan
• Intensitas pemanfaatan ruang
• Garis sempadan
• Ketinggian bangunan
• Ketentuan zonasi
• Ketentuan tata ruang daerah

Karena itu, jangan langsung membuat desain bangunan tanpa memastikan terlebih dahulu ketentuan tata ruang pada lokasi tersebut.

Dokumen atau informasi tata ruang yang diperlukan dapat berbeda berdasarkan lokasi dan karakteristik proyek. Dalam kondisi tertentu, pemohon dapat perlu memperhatikan KKPR maupun ketentuan tata ruang daerah yang berlaku.

Dengan melakukan pengecekan sejak awal, risiko perubahan desain setelah gambar teknis selesai dapat diminimalkan.

4. Gambar Teknis PBG Belum Lengkap

Dokumen teknis merupakan bagian penting dalam pengajuan PBG. Gambar yang diajukan harus mampu menggambarkan rencana bangunan secara jelas dan dapat diperiksa berdasarkan standar teknis yang berlaku.

Kelengkapan gambar dapat mencakup, sesuai kebutuhan bangunan:

• Rencana tapak
• Denah
• Tampak
• Potongan
• Detail arsitektur
• Gambar struktur
• Gambar mekanikal
• Gambar elektrikal
• Gambar plumbing
• Sistem proteksi kebakaran
• Sistem aksesibilitas
• Detail teknis lainnya

Kebutuhan dokumen dapat berbeda berdasarkan fungsi, ukuran, jumlah lantai, tingkat kompleksitas, dan karakteristik bangunan.

Masalah sering terjadi ketika gambar tidak memiliki ukuran yang jelas, keterangan ruang tidak lengkap, elevasi tidak konsisten, atau informasi material dan detail teknis belum memadai.

Karena itu, gambar PBG sebaiknya diperiksa secara menyeluruh sebelum diunggah ke SIMBG.

5. Perencanaan Struktur Belum Sesuai

Untuk bangunan yang memerlukan perencanaan struktur, dokumen struktur harus disusun dan dikoordinasikan dengan rencana arsitektur serta kondisi bangunan.

Permasalahan dapat muncul ketika:

• Dimensi struktur tidak sesuai dengan perhitungan.
• Jenis material tidak konsisten.
• Gambar struktur berbeda dengan gambar arsitektur.
• Perhitungan struktur belum diperbarui setelah perubahan desain.
• Penambahan lantai belum diikuti penyesuaian struktur.
• Beban bangunan belum diperhitungkan secara tepat.

Sebagai contoh, terjadi perubahan tata ruang atau penambahan lantai pada desain arsitektur, tetapi gambar dan perhitungan struktur masih menggunakan desain sebelumnya.

Hal tersebut dapat menyebabkan dokumen teknis perlu diperbaiki.

Solusinya: lakukan koordinasi antara perencana arsitektur dan struktur sejak tahap awal agar seluruh dokumen PBG menggunakan data dan desain yang konsisten.

6. Sistem Utilitas Bangunan Belum Lengkap

Pemeriksaan bangunan tidak hanya berkaitan dengan bentuk dan struktur. Aspek utilitas dan keselamatan bangunan juga perlu diperhatikan sesuai fungsi dan kompleksitas bangunan.

Aspek yang dapat menjadi bagian dari perencanaan antara lain:

• Sistem mekanikal
• Sistem elektrikal
• Sistem plumbing
• Sanitasi
• Drainase
• Proteksi kebakaran
• Aksesibilitas
• Sistem keselamatan bangunan
• Utilitas lainnya sesuai kebutuhan

Kebutuhan setiap bangunan tentu berbeda.

Pabrik, gudang, rumah sakit, hotel, pusat perbelanjaan, perkantoran, dan bangunan komersial dapat memiliki kebutuhan teknis yang berbeda dengan rumah tinggal sederhana.

Apabila sistem utilitas belum tergambar dengan jelas atau tidak sesuai dengan fungsi bangunan, dokumen dapat diminta untuk dilengkapi atau diperbaiki.

7. Revisi PBG Tidak Ditindaklanjuti Secara Menyeluruh

Dalam proses pemeriksaan PBG, pemohon dapat menerima catatan atau permintaan perbaikan terhadap dokumen yang diajukan.

Kesalahan yang cukup sering terjadi adalah hanya memperbaiki dokumen yang secara langsung diberi catatan, tanpa mengecek dampaknya terhadap dokumen lain.

Misalnya, denah bangunan diubah, tetapi:

• Gambar struktur masih menggunakan denah lama.
• Gambar utilitas belum diperbarui.
• Luas bangunan belum disesuaikan.
• Data pada formulir masih menggunakan data sebelumnya.
• Dokumen perhitungan belum mengikuti perubahan desain.

Akibatnya, muncul kembali ketidaksesuaian ketika dokumen diperiksa.

Oleh karena itu, setiap revisi sebaiknya dilakukan secara menyeluruh dan terkoordinasi.

Cara Mengatasi Pengajuan PBG yang Ditolak atau Dikembalikan

Jika pengajuan PBG dikembalikan untuk diperbaiki, jangan terburu-buru membuat permohonan baru.

Langkah pertama adalah memeriksa catatan atau hasil pemeriksaan pada proses permohonan di SIMBG. Identifikasi setiap bagian yang perlu diperbaiki sebelum melakukan revisi.

Selanjutnya, lakukan pengecekan terhadap:

1. Data administratif.
2. Dokumen legalitas tanah.
3. Data lokasi dan tata ruang.
4. Gambar arsitektur.
5. Gambar struktur dan perhitungan teknis.
6. Gambar mekanikal, elektrikal, dan plumbing.
7. Dokumen proteksi kebakaran dan aksesibilitas sesuai kebutuhan.
8. Konsistensi seluruh dokumen setelah revisi.

Jangan hanya memperbaiki satu file. Setiap perubahan pada desain dapat memengaruhi dokumen teknis lainnya.

Sebagai contoh, perubahan luas bangunan dapat berdampak pada denah, tampak, potongan, struktur, utilitas, hingga data yang dimasukkan dalam sistem.

Cara Mencegah PBG Ditolak atau Dikembalikan

Pencegahan dapat dilakukan dengan melakukan pre-check dokumen PBG sebelum permohonan diajukan.

Pastikan:

• Data administrasi sudah benar.
• Legalitas dan status penguasaan tanah jelas.
• Rencana bangunan sesuai ketentuan tata ruang.
• Gambar arsitektur lengkap.
• Dokumen struktur telah dikoordinasikan.
• Sistem utilitas telah direncanakan sesuai kebutuhan.
• Seluruh dokumen menggunakan data yang konsisten.
• File yang diunggah merupakan versi terbaru.
• Catatan revisi telah ditindaklanjuti secara menyeluruh.

Persiapan yang baik dapat membantu mengurangi risiko revisi berulang dan membuat proses pemeriksaan dokumen menjadi lebih terarah.

Kesimpulan

Pengajuan PBG ditolak atau dikembalikan untuk diperbaiki bukan berarti proses pembangunan harus berhenti. Hal terpenting adalah mengetahui bagian dokumen yang menjadi kendala dan melakukan perbaikan secara tepat.

Tujuh penyebab yang perlu diperhatikan adalah ketidaksesuaian data, legalitas tanah, tata ruang, kelengkapan gambar teknis, perencanaan struktur, sistem utilitas, serta tindak lanjut revisi.

PBG merupakan bagian penting dalam penyelenggaraan bangunan gedung dan pelaksanaannya mengacu pada ketentuan bangunan gedung yang berlaku, termasuk PP Nomor 16 Tahun 2021 sebagai salah satu dasar utama penyelenggaraan bangunan gedung.

Sebelum mengajukan permohonan, pastikan seluruh dokumen telah diperiksa dari sisi administrasi maupun teknis. (*)